01｜賣樓之前，先計劃下一步

在討論賣多少錢之前，首先要知道：

賣樓之後，你的下一步是甚麼？

大致可以是兩種情況：

換屋，或者搬離現居地。

如果賣樓之後還需要買另一間物業，買和賣的時間安排尤其重要。

應該先買，還是先賣？

沒有一個答案適合所有人。

先賣後買

好處是成交後，你會清楚知道自己有多少資金，以及下一間物業的預算。但如果賣出後仍未找到下一間屋，就可能需要安排短期住宿。

先買後賣

找新屋時比較有彈性，但要考慮如果舊屋未能如預期般快速售出，是否有能力在一段時間內同時負擔兩間物業。

另一個方法，是買新物業時加入出售現有物業的條件。Seller 是否願意接受，就要視乎當時的市場、物業受歡迎程度及 Offer 的其他條件。

所以如果你同時需要買和賣，最好在放盤前已經把時間、資金及風險一起計劃。

02｜你的物業值多少錢？

估價不是看看附近正在放售的物業，再選一個自己喜歡的數字。

首先要分析近期真正成交的類似物業，包括：

• 地段
• 物業種類
• 面積
• 樓齡
• 保養及裝修狀況
• 車房、車位及其他重要特色

同一條街，不代表就是最好的比較對象。

除了近期成交紀錄，亦要看看目前正在市場出售的競爭物業。

已成交的物業告訴我們：

買家最近願意付多少。

正在出售的物業則告訴我們：

買家現在還有甚麼選擇。

亦要留意類似物業平均需要多久才賣出，以及近期成交價一般是高於、接近還是低於叫價。

市場亦有季節性。Montreal 不同地區、不同種類的物業，即使在同一時間，市場表現亦可以很不同；部分市場在春季和秋季亦可能比較活躍。

所以估價的目的，不只是得出一個數字，而是了解：

你的物業在目前市場處於甚麼位置，以及應該用甚麼價格和策略推出市場。

03｜放盤之前，要做甚麼準備？

很多業主一決定賣樓，就開始想：

要不要油牆？
要不要換地板？
廚房和浴室舊了，要不要翻新？

但裝修花 $20,000，不代表賣樓時一定可以多收 $20,000。

真正要考慮的是：

這筆錢花下去，會不會令物業更吸引，或者提升它的市場價值？

整理及減少雜物

有時最有效的準備，反而只是把不必要的東西減少。

適當整理家具及個人物品，可以令空間感更好、相片更乾淨，亦讓買家更容易看到物業本身。

不需要把屋變成完全沒有人住。

重點是把物業最好的一面呈現出來。

維修

放盤前亦可以處理一些容易影響第一印象的小問題，例如牆身小破損、老化的防水膠、鬆脫的門柄、壞掉的燈，或者其他明顯的小型維修。

但不是所有問題都需要在賣樓前處理。

哪些值得做、哪些不用做，本身就是賣樓策略的一部分。

04｜Home Staging：不只是把屋佈置得漂亮

Home Staging 最直接的作用，是讓買家更容易理解空間。

客廳可以怎樣擺？飯廳實際有多大？這間房適合甚麼用途？家具放進去之後，空間感如何？

但好的 Home Staging 不只是回答這些實際問題。

一個佈置得好的家，可以讓買家感受到整個空間的氣氛，開始想像自己住在這裡的生活。

早上在哪裡喝咖啡、朋友來時在哪裡吃飯、晚上坐在哪裡休息——當買家開始想像自己的生活，看到的就不再只是一個空間。

Complimentary Home Staging

部分 Listing，我的賣樓服務會包括 Complimentary Home Staging。

視乎物業情況，可以利用現有家具重新佈置、加入合適的家具及裝飾，或者為空置物業進行完整佈置。

但不是每一間屋都需要 Home Staging。

有些物業只需要整理一下，有些甚至甚麼都不用做。

應該做多少，取決於物業本身。

05｜推廣：買家第一次看到你的屋，通常是在網上

大部分買家第一次接觸你的物業，不是在 Open House，而是在手機或電腦上。

所以正式放盤前，物業如何呈現非常重要。

視乎物業及推廣策略，可以包括：

• 專業攝影
• 平面圖及 3D 虛擬導覽
• 影片
• 適當情況下使用虛擬佈置
• 物業介紹及賣點整理
• 網上平台曝光
• 社交媒體推廣
• Open House
• 私人睇樓

但推廣並不是「相影得靚」就足夠。

定價、物業呈現和推廣策略需要互相配合。

06｜文件不要等收到 Offer 才開始找

放盤前，可以先整理物業的重要文件。

視乎物業種類，可能包括：

• Certificate of Location
• Seller's Declaration
• 過往驗樓報告
• 裝修及維修單據
• 工程保養文件
• 屋頂、窗戶等大型工程紀錄
• 水喉及電力工程紀錄
• 相關許可證
• 如果出售 Condo，相關的 Condo 文件

所以即使暫時沒有打算賣樓，完成裝修、維修或大型工程後，Invoice、Warranty 和相關文件都值得保存。

幾年後買家問：

「屋頂是哪一年換的？」

一張單據，永遠比：

「應該是 2018 左右……」

更加清楚。

07｜With Legal Warranty 還是 Without Legal Warranty？

在 Quebec，物業可以 With Legal Warranty 出售，亦可以在雙方同意的情況下 Without Legal Warranty of Quality, at the Buyer's Risk and Peril 出售。

Without Legal Warranty 可以減低 Seller 在某些方面的風險，但亦可能影響部分買家的興趣、出價策略及價格。

而 Without Legal Warranty 並不代表已知的問題可以不披露。

究竟哪一種方式比較適合，要視乎物業本身、歷史及 Seller 的情況。

這個決定最好在正式放盤之前已經討論清楚。

→ 延伸閱讀：Quebec 買樓｜有 Legal Warranty vs 無 Legal Warranty 有甚麼分別？

08｜收到 Offer，不要只看價錢

假設收到兩個 Offer：

Offer A：$805,000
Offer B：$795,000

是不是一定選 A？

未必。

除了價錢，亦要比較：

• 按揭條件
• 驗樓條件
• 是否附帶出售現有物業的條件
• Deposit（如有）
• 包括及不包括的物品
• Notary 日期
• 交樓日期
• 其他條件

特別是同時收到多個 Offer 時，最高價不一定代表最好的 Offer。

需要比較的是整體條件，以及每個 Offer 最終順利完成交易的可能性。

09｜議價，不只是「加幾多錢」

議價可以涉及：

價錢、條件、驗樓、包括物品、交樓日期、Notary 日期及期限。

有時值得爭取的是價錢。

有時是更好的條件。

有時 Seller 最需要的，是一個配合自己下一步安排的交樓日期。

而議價亦不一定在 Offer Accepted 後結束。

例如驗樓發現問題，Buyer 可能要求減價、維修或提出其他方案，雙方亦可能需要再次協商。

所以真正要比較的是：

整個 Offer 對 Seller 有多好，而不是只看價錢。

10｜賣樓有甚麼費用？

成交價並不等於最後實際收到的金額。

賣樓可能涉及：

• 地產經紀佣金
• 提早清還按揭的罰款（如適用）
• 取消按揭的相關費用
• Certificate of Location（如需要更新）
• 放盤前的維修及準備
• 清潔及油漆
• 搬屋費用
• 相關稅務調整
• 其他視乎物業而產生的費用

如果出售的並非自住物業，亦可能涉及稅務問題。

而非加拿大居民出售加拿大物業，亦有額外的稅務及行政程序需要處理。

11｜搵 Broker 賣 vs 自己賣，有甚麼分別？

業主當然可以選擇自己出售物業。

最直接的好處，是有機會節省部分地產經紀佣金。

但同時亦需要自己負責：

估價及定價策略
↓
放盤前準備
↓
攝影及推廣
↓
處理買家查詢及安排睇樓
↓
Offer 及 Counter-Offer
↓
議價
↓
跟進條件及期限
↓
完成整個交易

所以真正需要比較的，不只是：

「Broker 收幾多佣金？」

而是：

「整個賣樓過程，我想自己負責多少？」

Broker 的工作亦不只是把物業放上 Centris。

由估價、準備、定價和推廣，到睇樓安排、分析 Offer、議價，以及 Accepted Offer 後跟進各項條件和期限，都是整個賣樓服務的一部分。

正在考慮賣樓？

你不需要先把屋裝修好，才找 Broker 做估價。

在花錢之前，先了解物業目前的市場價值，再決定哪些準備值得做，可能更加實際。

我的賣樓服務由物業估價、放盤前準備、推廣、議價到完成交易，協助你處理整個過程。

部分 Listing 更包括 Complimentary Home Staging Service。

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