01｜Condo Fee 平，不一定代表是好事
很多買家比較 Condo 時，第一個會看的數字之一就是 Condo Fee。
例如：
Condo A：$250 / 月
Condo B：$450 / 月
第一眼很容易覺得 Condo A 比較吸引。
但我更想知道的是：
這個 Condo Fee 是否足夠應付大廈真正的需要？
Condo Fee 會用於大廈日常營運及共同開支，例如保險、清潔、管理、公共地方維修，以及向 Contingency Fund 供款等。
如果一棟大廈多年來 Condo Fee 都定得太低，短期看來每個月的支出較少，但當屋頂、外牆、車庫或其他大型工程出現時，資金不足，業主便可能需要額外付錢。
所以我不會單純問：
「Condo Fee 貴不貴？」
而會問：
「這個 Condo Fee 合不合理？大廈有沒有為未來的開支做好準備？」
02｜Contingency Fund 有多少？不要只看一個數字
Contingency Fund（Fonds de prévoyance）可以簡單理解為 Condo 為未來大型維修及更換工程準備的資金。
看到：
Contingency Fund：$300,000
究竟算多還是少？
其實單看這個數字，很難判斷。
一棟 20 個 Unit 的小型 Condo，和一棟有 200 個 Unit、電梯、地下停車場及其他設施的大廈，需要準備的資金完全不同。
所以除了 Fund 裡面有多少錢，我更想知道：
大廈未來有甚麼工程？需要多少錢？現有的 Fund 是否足夠？
這些問題，比單純比較兩棟 Condo 的 Fund Balance 更有意義。
03｜Special Assessment：今天沒有，不代表明天沒有
如果大廈需要進行大型工程，而現有資金不足，Condo 可能需要向業主收取額外費用，也就是 Special Assessment。
金額可以是幾千元，遇上大型工程亦可能更高。
所以買 Condo 時，我會留意：
過去有沒有 Special Assessment？
現在有沒有正在收取？
有沒有已經討論中的大型工程？
最重要的是，不要只問：
「現在有沒有 Special Assessment？」
因為今天沒有，不代表幾個月後不會有。
要判斷這個風險，還是要回到大廈的維修需要、財政狀況和未來計劃。
04｜Minutes：看看大廈最近在討論甚麼
Condo 的會議紀錄（Minutes / Procès-verbaux）是我很重視的文件之一。
因為有些問題未必會出現在 Listing 上，但可能已經在業主會議中討論了一段時間。
例如：
- 車庫或大廈滲水
- 外牆、屋頂或窗戶維修
- 電梯工程
- 保險問題
- Condo Fee 加幅
- Special Assessment
- 業主投訴或爭議
- 未來大型工程
我看 Minutes，不只是想找：
「這棟樓有沒有問題？」
我亦會留意：
問題出現多久？管理方怎樣處理？有沒有實際跟進？
一棟大廈有維修問題並不罕見。
怎樣處理問題，有時比「有沒有問題」更加重要。
05｜Financial Statements：錢夠不夠用？
買 Condo 亦要看大廈的 Financial Statements。
不需要把自己變成 Accountant，但至少要了解大廈基本的財政狀況：
收入和支出如何？
有沒有赤字？
Reserve 是否足夠？
Condo Fee 是否經常大幅增加？
有沒有異常的大額開支？
我不是要找一棟財務「完美」的 Condo。
而是希望知道：
這棟大廈目前的財政狀況，是否與它未來需要承擔的開支相配。
06｜Declaration of Co-ownership：買之前先知道有甚麼限制
買了 Condo，不代表 Unit 裡面所有事情都可以自己決定。
Declaration of Co-ownership 及大廈規章可能對很多事情都有規定，例如：
出租 — 有沒有相關限制？
短租 / Airbnb — 是否允許？
寵物 — 有沒有數量、大小或其他規定？
裝修 — 哪些工程需要批准？
BBQ — Balcony 是否允許？
Parking / Locker — 使用上有甚麼規則？
如果你買樓本身有特定計劃，例如將來想出租，就更加應該在買之前了解清楚。
不要買完之後，才發現原本的用途受到 Condo 規則限制。
07｜Parking 和 Locker：Listing 寫有，不代表我不會再查
Listing 寫：
1 Parking + 1 Locker
我仍然會再核對。
因為 Parking 和 Locker 的法律安排可以不同。有些屬於 Private Portion，有些可能是 Common Portion for Restricted Use，實際情況要看相關文件。
而且文件之間亦有可能出現不一致。
我自己就曾經處理過一宗交易，Deed 寫有 Locker，但 Condo 的資料卻顯示沒有。
最後我們進一步核實，才發現是以前的 Deed 出現錯誤，並在交易過程中處理這個問題。
08｜大廈有保險，你仍然需要自己的 Condo Insurance
Condo Syndicate 會有大廈本身的保險，但作為業主，你仍然需要自己的 Condo Insurance。
買樓時，我亦會留意大廈的保險資料，例如：
有沒有重大 Claims？
Deductible 有多高？
保險成本有沒有明顯上升？
因為大廈的 Insurance 情況，最後亦可能影響 Condo 的財政以及業主需要承擔的成本。
09｜新 Condo，不代表不用查
買較舊的 Condo，大家自然會留意屋頂、窗戶、車庫、外牆、水管等是否需要維修。
但新樓亦不代表沒有問題。
部分較新的 Condo 一樣會出現滲水、建築或其他需要跟進的問題，嚴重的甚至可以變成業主口中的**「水舞間」**。
所以我不會簡單用樓齡去判斷：
新樓 = 少問題
舊樓 = 多問題
買較新的 Condo，我一樣會留意大廈有沒有出現過漏水或其他建築問題、如何處理，以及相關問題有沒有在 Minutes 或其他 Condo Documents 中留下紀錄。
而買較舊的 Condo，則會更留意大型維修的歷史和未來計劃，以及大廈是否已經為這些工程準備足夠資金。
樓齡是一項資料，但大廈實際的狀況和管理才是重點。
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