01｜香港落細訂、大訂；Quebec 大部分 Resale Offer 沒有 Deposit
香港買二手樓，大家很熟悉：
簽臨約 → 細訂 → 大訂 → 完成交易
所以香港買家第一次在 Quebec 出 Offer，很自然會問：
「幾時要落訂？」
但在 Quebec，大部分一般住宅 Resale Transaction，出 Offer 時其實沒有 Deposit。
買家提交的是 Promise to Purchase（Offer）。
而 Quebec 的 Offer，真正需要仔細處理的除了價錢，還有 Financing、Inspection、文件審閱、日期、Inclusions / Exclusions 等 Conditions。
02｜Quebec 的 Offer，不只是在談價錢
香港買家很容易把「出 Offer」理解成：
「這間樓開 $800,000，我出 $760,000。」
但在 Quebec，一份 Offer 是整個交易的重要框架。
除了 Price，我們還需要決定：
Financing · Inspection · Document Review · Deed of Sale Date · Occupancy · Inclusions / Exclusions · Expiry
尤其遇上 Multiple Offers，Offer Strategy 更加不只是：
「要加幾多錢？」
而是：
哪些地方可以增加競爭力？哪些 Conditions 仍然需要保留來保障自己？
所以成功買到樓，並不只是「出最高價」。
03｜Offer Accepted，不代表交易已經完成
落訂方式不同 → Offer 結構不同 → Offer Accepted 之後又會怎樣？
Seller 接受 Offer 當然是一個重要階段，但通常交易仍然有 Conditions 需要完成。
例如：
Inspection → Financing → Document Review
所以 Offer Accepted 之後，反而會進入一個很重要的 Due Diligence 階段。
如果 Inspection 發現問題，我們需要了解問題有多嚴重、可能涉及多少費用、是否需要其他專業人士進一步檢查，以及它會不會影響你的購買決定。
Offer Accepted 值得開心，但交易還未完成。
04｜Seller’s Declaration：睇樓之前，其實已經開始了解間樓
在 Quebec 買住宅，我通常會在睇樓之前先看 Seller’s Declaration（Déclarations du vendeur）。
Seller 可能會披露物業過往的一些情況，例如 Water Infiltration、Roof、Repairs、Pyrite、保險 Claim，以及其他 Seller 知道的問題。
這些資料會直接影響我們去到現場時看甚麼、問甚麼。
例如 Seller 已經披露 Basement 曾經入水，我去到現場自然會特別留意 Basement、Foundation、Drainage，以及相關的維修紀錄。
所以對我來說：
睇樓不是由打開大門的一刻才開始。
Seller’s Declaration 不是 Inspection Report，但它可以告訴我們：
有哪些地方值得進一步了解。
05｜供 25 年，不代表你的 Mortgage Term 是 25 年
這是我覺得香港讀者會很有 「吓？原來係咁」 感覺的一點。
在加拿大，Mortgage 有兩個很容易混淆的概念：
Amortization 和 Mortgage Term
例如：
25-year Amortization + 5-year Mortgage Term
Amortization 是按照還款安排，大約需要多少年供完 Mortgage。
Mortgage Term 則是你目前與銀行訂立的 Mortgage 合約維持多久。一般來說，3 年或 5 年的 Mortgage Term 都很常見。Term 完結後，如果 Mortgage 還未供完，就需要 Renew，再決定下一個 Term 的利率及條件。加拿大政府亦指出，大部分加拿大 Mortgage Holders 的 Term 為五年或以下。
06｜香港習慣看「呎價」；Quebec 買 House，不能只看 $/sq.ft.
在香港買樓，我們很習慣用實用面積和呎價去比較不同物業。
「這區平均呎價幾多？」
「這間樓每呎是不是買貴了？」
都是很自然的問題。
來到 Quebec，如果買的是 Condo，$/sq.ft. 仍然可以是一個有用的參考。
但如果買的是 House，尤其 Detached House，單純用：
樓價 ÷ Living Area = $/sq.ft.
很多時候並不能真正反映物業價值。
因為兩間同樣 1,500 sq.ft. 的 House，價值可以相差很遠。
除了室內面積，我們還要看：
- 土地大小及位置
- Neighborhood
- 建築年份及物業狀況
- Renovation 程度
- Basement 是否 Finished
- Garage
- Layout
- Lot 本身的條件
- Comparable Sales
所以如果我們正在看 House，我通常不會單靠一個 $/sq.ft. 數字判斷是否買得合理。
07｜Municipal Assessment ≠ Market Value
香港買家另一個很自然的問題是：
「政府估價 $700,000，為甚麼這間樓賣 $850,000？」
因為 Quebec 的 Municipal Assessment（Évaluation municipale）並不等於今天的 Market Value。
Municipal Assessment 主要是 Municipality 用作計算 Property Tax 的基礎。
而 Market Value 是這間物業在目前市場環境下，買家願意支付多少。
所以判斷一間物業的價值，我不會直接用 Municipal Assessment。
我會更重視：
Comparable Sales + Property Condition + Location + Current Competition + Market Conditions
所以：
Municipal Assessment 可以是一項資料，但不是「政府告訴你這間樓值多少錢」。
08｜香港有 Stamp Duty；Quebec 有 Welcome Tax
除了樓價，我還要付甚麼？
香港買樓，其中一項大家很熟悉的交易成本就是 Stamp Duty（印花稅）。
來到 Quebec，買家同樣需要預留物業轉讓相關的稅項，但這裡通常聽到的是：
Welcome Tax / Taxe de bienvenue
兩者不是同一套制度，計算方式亦不同。
在 Quebec，Welcome Tax 通常是在物業完成轉讓後，由 Municipality 向新業主發出帳單。
所以計算買樓需要準備多少 Cash 時，不應該只看：
Down Payment + Mortgage
還要預留：Welcome Tax、公證費、驗樓費、搬屋費，以及初期維修或裝修等開支。
09｜Legal Warranty：香港買家比較陌生的一層保障
因為它是這篇文章裡比較深入的一個概念，而且你已經有一篇完整文章可以承接。
在 Quebec 看 Listing，你可能會看到：
With Legal Warranty 或者： “Sale without legal warranty of quality, at the buyer’s risk.”
香港買家第一次看到 Without Legal Warranty，很自然會問：
「是不是代表間樓有問題？」
答案是： 不一定。
Succession、Seller 對物業歷史了解有限、年長 Seller 不希望出售後繼續承擔某些責任，或者其他交易背景，都可能是原因。
所以我看到 Without Legal Warranty 時，第一個問題不是：
「買不買？」
而是：
「為甚麼 Seller 不提供 Legal Warranty？」
然後再從 Seller’s Declaration、物業狀況、Inspection 及其他 Due Diligence 去了解買家實際承擔的風險。
這個題目涉及的細節比較多，我另外寫了一篇完整文章：
→ Montreal 買樓｜沒有 Legal Warranty 的樓，可以買嗎？
如果你以前在香港買過樓，你並不是要重新學習「怎樣買樓」。
而是需要了解 Quebec 的交易制度，以及哪些以前很自然的買樓習慣，來到這裡需要重新調整。
由 Offer Conditions、Inspection、Seller’s Declaration，到 Mortgage、估價方式及 Legal Warranty，每一項本身都不複雜。
但了解它們怎樣連在一起，會令你在真正作出買樓決定時清晰很多。
如果你由香港來到 Montreal，正在考慮買樓
我會先和你講解 Quebec 的買樓流程、目前市場情況，以及香港和 Quebec 之間一些容易令人混淆的分別，再開始真正搵樓。
了解清楚，再作決定。