甚麼是 Legal Warranty？
在 Quebec，Legal Warranty（法律保障）主要包括 Warranty of Ownership 及 Warranty of Quality。
對一般買家而言，買樓時最常討論的是 Warranty of Quality。
簡單來說，在有 Legal Warranty of Quality 的情況下，物業原則上受到對 Latent Defect（Vice caché／隱藏瑕疵） 的法律保障。
而這個保障是法律本身產生的，並不是一定要在買賣合約中另外寫上才存在。
甚麼情況才算 Latent Defect？
並不是買樓之後發現的所有問題，都屬於 Latent Defect。
一般而言，一個問題要構成 Latent Defect，需要符合幾個重要條件：
問題在交易時已經存在、買家並不知道、並非一個謹慎及認真的買家在交易前理應能夠發現的明顯問題，而且問題需要具有一定嚴重程度。
如果買家事先知道這個問題，可能根本不會買，又或者不會願意以同樣的價錢購入。
所以，「買樓後發現了一個問題」和「法律上的 Latent Defect」是兩回事。
為甚麼有些物業會 Without Legal Warranty？
這一點非常重要：
Without Legal Warranty ≠ 物業一定有問題。
Seller 選擇不提供 Legal Warranty，可以有很多原因。
01｜Succession / Estate Sale
如果是遺產出售，負責出售物業的人可能從來沒有在裡面居住，對物業過往的狀況及歷史所知有限。
在這種情況下，Seller 可能不願意為一間自己並不了解的物業提供 Legal Warranty。
Succession、repossession 等都是常見可能以 Without Legal Warranty 方式出售的情況。
02｜年長或退休的業主
有些業主年紀較大，或者已經退休。賣樓之後，他們希望把這一章完全結束，不希望日後仍然需要處理與物業有關的潛在索償。
因此，即使物業並非已知有特別問題，Seller 仍然可能選擇以 Without Legal Warranty 的方式出售。
03｜市場因素——我近年在實際交易中的觀察
另一個情況，是我自己近年在 Montreal 市場上的觀察。
疫情期間，市場曾經歷非常強烈的 Seller’s Market，Multiple Offers 和 Overbidding 十分普遍。在當時的市場環境下，有些 Seller 即使並非因為物業有特別問題，亦會選擇以 Without Legal Warranty 的方式出售。
而這種做法在部分交易中延續了下來。
所以現在看到一間物業 Without Legal Warranty，我不會單憑這一點判斷物業有問題。
我第一個想了解的反而是：為甚麼 Seller 選擇 Without Legal Warranty？
Without Legal Warranty 對買家有甚麼影響？
如果你接受放棄 Seller 的 Legal Warranty of Quality，日後如果發現問題，你對 Seller 所擁有的法律追索權會受到很大影響。
所以在考慮 Without Legal Warranty 的物業時，Due Diligence 會更加重要。
01｜讓 Inspector 知道物業是 Without Legal Warranty
驗樓前，我會讓 Inspector 知道這間物業是以 Without Legal Warranty 出售。
OACIQ 亦建議，在購買 Without Legal Warranty of Quality 的物業時，買家應該進行更深入的 Pre-Purchase Inspection。
如果驗樓過程中發現一些值得進一步了解的地方，便要視乎問題性質，考慮是否需要找相關專業人士作進一步檢查。
02｜先了解 Seller 為甚麼不提供 Legal Warranty
這也是我很重視的一步。
Without Legal Warranty 本身只是一個交易條件。背後的原因，才有助我們判斷應該注意甚麼。
是 Succession？
Seller 從來沒有住過？
年長業主希望出售後不再承擔責任？
還是物業之前本身已經是 Without Legal Warranty？
原因不同，我們需要留意的地方也可能不同。
03｜仔細看 Seller’s Declaration 及物業歷史
Seller’s Declaration 本來就是買樓時非常重要的文件，而當物業以 Without Legal Warranty 出售時，我會更加仔細了解當中披露的資料。
例如過往有沒有水浸、滲水、維修、保險索償或其他曾經出現的問題，以及 Seller 對物業歷史的了解程度。
這些資料亦可以幫助我們決定，在 Inspection 時有哪些地方需要特別留意，以及是否需要進一步查證。
那麼，沒有 Legal Warranty 的樓是不是不應該買？
不是。
我不會因為一間物業 Without Legal Warranty，就直接叫買家不要考慮。
我反而會看：
為甚麼沒有 Legal Warranty？
物業本身的狀況如何？
Seller’s Declaration 告訴了我們甚麼？
Inspection 發現了甚麼？
有沒有地方需要進一步找專業人士檢查？
以及：
這個額外風險，有沒有反映在價錢及 Offer Strategy 裡？
Legal Warranty 的排除亦可能影響部分買家對物業的興趣。
而從實際市場角度來看，有些買家本身就不會考慮 Without Legal Warranty 的物業，因此在某些情況下，競爭可能相對較少。
這不代表 Without Legal Warranty 的物業一定是一個好 Deal。
但對一個做足 Due Diligence、了解物業狀況及自己所承擔風險的買家而言，Without Legal Warranty 本身亦不一定是一個 Deal Breaker。
一個容易被忽略的細節：Previous Sellers 的 Legal Warranty
這部分很多買家未必知道。
以前交易中常見的寫法是：
“Without legal warranty, at the buyer’s own risk.”
但這種比較廣泛的 Warranty Exclusion，可能不只是排除你向 Immediate Seller 追討的權利，亦可能影響你日後向 Previous Sellers 行使原有 Legal Warranty 的權利。
Québec Court of Appeal 的相關判決對這一點產生了重要影響，而 OACIQ 現時的指引亦提醒 Brokers 注意 Warranty Exclusion Clause 的寫法。
因此，現在處理 Without Legal Warranty 的交易時，Clause 怎樣寫非常重要。
在適合的情況下，可以將 Warranty Exclusion 限定於 Immediate Seller，而不是讓買家同時放棄 Previous Sellers 原本可能提供的 Legal Warranty。
最近我替買家處理的一宗交易
最近我代表買家購入一間 Without Legal Warranty 的物業時，我們就特別處理了這一點。
買家接受 Immediate Seller 不提供 Legal Warranty of Quality，但 Clause 同時保留了買家對 Previous Sellers 原有 Legal Warranty 的權利。
這個分別看起來可能只是一句 Clause 的寫法，但對買家而言，實際上是保留了一層原本可能被一併放棄的法律保障。
所以遇到 Without Legal Warranty，我關心的不只是：
「買不買？」
而是：
「我們實際上放棄了甚麼？又有哪些權利其實可以保留？」
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