01｜先做按揭預批
開始認真睇樓之前，我通常會建議買家先找銀行或按揭經紀做 Mortgage Pre-Approval（按揭預批）。
這一步不只是知道「銀行肯借幾多」，更重要的是幫你確定一個真正適合自己的買樓預算。
而當你準備出 Offer 時，我們亦需要提交 Pre-Approval Letter，向賣方證明你已有初步的融資能力，讓你的 Offer 更具可信性。
除了樓價之外，亦要預留其他開支，例如：
- 首期
- 公證師費用
- 驗樓費
- Welcome Tax（Taxe de bienvenue）
- 搬屋及初期維修費用
- 如果是 Condo，亦要考慮管理費及可能出現的特別徵費
銀行肯借的最高金額，不一定等於你應該買到的最高金額。
所以在正式開始搵樓之前，我通常會先跟客人了解預算、需要及優先次序，再決定適合的搜尋方向。
02｜先了解流程和市場，再開始搵樓
在正式開始睇樓之前，我通常會先跟客人坐下來談一次。
除了了解他們想買甚麼，我亦會先解釋整個 Quebec 買樓流程，以及當時 Montreal 的市場環境。
例如：
現在是偏向買家還是賣家的市場？
同類型物業最近大概以甚麼價錢成交？
叫價和實際成交價有多大分別？
熱門物業通常在市場上停留多久？
如果遇上多個 Offer 同時競爭，應該怎樣準備？
因為市場會變。
同一套出價策略，在不同市場環境、不同地區，甚至不同物業上，都未必適用。
我希望客人在開始睇樓之前，已經知道整個遊戲規則，而不是找到喜歡的房子後，才第一次了解 Offer 是怎樣運作。
03｜開始搵樓及睇樓
確定預算和方向後，就可以正式開始搵樓。
睇樓當然要看自己是否喜歡間屋，但我亦會跟客人一起留意一些日後可能影響價值、維修成本和轉售的問題。
如果是 Condo
我們除了看單位本身，亦會留意：
- 每月管理費
- 備用基金是否充足
- 過往有沒有特別徵費
- 未來有沒有大型維修工程
- Condo 的管理及財務狀況
如果是 House
就會特別留意：
- 屋頂的年份及狀況
- 窗戶
- 電力系統
- 水管
- 地基
- 排水及水浸跡象
- 土地及地區相關風險
Montreal 不少住宅已有幾十年歷史，所以「樓齡」本身並不是最大的問題。
真正重要的是：這間屋過去幾十年維修得怎樣，以及未來有甚麼需要處理。
04｜找到喜歡的物業：落 Offer
在 Quebec，買家一般會透過 Promise to Purchase（Promesse d'achat） 正式提出購買物業。
這是一份具有法律效力的重要文件，並不是單純寫下一個價錢。
一份 Offer 通常需要考慮：
- 出價
- 按揭條件
- 驗樓條件
- 文件審閱條件
- 到公證人簽約的日期
- 交樓日期
- Offer 的有效期限
- 包括及不包括在交易內的物品
每一單交易的情況都不同。
當遇上 多個 Offer 同時競爭、房屋有明顯維修需要、文件不齊全，或者交易本身有其他風險，我都會根據實際情況和客人的需要，建議應該如何處理條件和出價。
目的不是單純「贏到間屋」，而是要在：
價錢、競爭力，以及對買家的保障之間取得平衡。
05｜賣家收到 Offer 後會怎樣？
賣家收到 Offer 後，一般可以：
接受
按照 Offer 內的條件繼續交易。
拒絕
這份 Offer 結束。
提出 Counter-offer
賣家可以修改價錢、日期或其他條件，再交回買家考慮。
雙方可以繼續談判，直至達成協議，或者其中一方決定不再繼續。
所以談判並不只是「樓價可以減幾多」。
有時候交樓日期、包括的物品、條件和時間安排，都可能影響一份 Offer 對賣家的吸引力。
06｜Offer Accepted → SOLD：真正重要的工作才開始
Offer 被接受，不代表交易已經完成。
反而由 Offer Accepted 到正式成交之間的這段時間，往往是整個買樓過程中最重要的階段之一。
這時候，就像交易正式進入倒數。
接下來可能需要在指定期限內完成：
驗樓 → 審閱文件 → 完成按揭 → 滿足或解除各項條件 → 公證人準備文件 → 正式成交
每一項都有期限，亦可能影響下一步。
07｜驗樓
Offer 接受後，其中一個重要階段就是驗樓。
但驗樓並不一定只是「請一位驗樓師來看一次」這麼簡單。
不同類型的物業，需要的驗樓方式和範圍亦可能不同。
如果是 House，一般驗樓會涵蓋整間房屋的可見及可接觸部分。但如果過程中發現一些需要進一步了解的問題，例如懷疑有霉菌、地基問題，或者某些地區及年代常見的 Pyrite 風險，我亦可能會建議買家進一步找相關專家檢查或進行測試。
如果是 Condo，驗樓的範圍亦需要因應實際情況決定。視乎大廈、物業狀況及已有的文件，我會跟買家分析，究竟只驗單位的私人部分是否足夠，還是有需要將可檢查的共同部分亦包括在驗樓範圍內。
所以驗樓並不是每一間物業都用同一個方式。我會根據物業類型、樓齡、所在地區、現場看到的情況及已有文件，建議買家採取適合的驗樓方式；如有需要，亦會建議進一步找相關專家檢查或進行測試。
驗樓的目的並不是找出一間「零問題」的房子。
尤其 Montreal 很多房屋已有幾十年歷史，有需要維修或更新的地方非常正常。真正需要判斷的是：
問題有多嚴重？
需要幾時處理？
大概涉及多少成本？
這個問題會不會影響我繼續購買這間物業的決定？
如果驗樓發現原先不知道的重要問題，我會跟買家一起了解問題的性質和影響，再按照 Offer 的條款、驗樓結果及實際情況，決定下一步如何處理。
08｜完成按揭
即使之前已經取得按揭預批，Offer 被接受後，銀行仍然需要就這一間物業進行正式審批。
銀行可能要求提供：
- 已接受的 Promise to Purchase
- 物業資料
- 賣方聲明書
- 收入證明
- 首期資金證明
- 物業估價
所以：
按揭預批 ≠ 最終按揭批核。
在 Offer 規定的期限內取得正式融資確認，是交易其中一個非常重要的步驟。
09｜如果買 Condo：審閱大廈文件
買 Condo 不只是買你看到的那一個單位。
某程度上，你亦同時買入整棟大廈的一部分。
所以除了 Unit 本身，我們亦需要了解整個 Condo 的狀況，包括：
- 分契聲明
- 財務報表
- 業主會議紀錄
- 備用基金
- 大廈保險
- 特別徵費
- 大廈規則
- Condo Certificate / Attestation 等相關文件
一間裝修得非常漂亮的 Condo，如果大廈本身財務或維修出現問題，日後需要承擔的成本，可能比重新裝修一個廚房高得多。閱讀：CONDO 文件-交易背後的故事
10｜所有條件完成 → 準備公證
當驗樓、按揭、文件審閱及其他 Offer 條件都完成後，交易便會進入最後階段。
在 Quebec，住宅買賣一般由 **Notary（公證人）**負責正式的產權轉移。
公證人會處理包括：
- 查核物業產權
- 按揭文件
- 地稅、Condo Fee 等費用調整
- 交易資金
- 正式買賣契約
- 產權轉移
通常買家會選擇公證人，但實際安排亦要按照交易條款。延伸閱讀：揀錯公證人，可以好大件事！｜交易背後的故事
11｜正式簽署買賣契約
到了公證人處，買家及賣家會簽署正式的 Acte de vente。
Quebec 的正式公證文件原則上以法文擬定；在符合法例規定及相關人士明確要求的情況下，才可以使用其他語言。
完成簽署及交易程序後，物業的產權正式轉移。
不過有一點香港買家很容易混淆：
成為業主的日期和實際交樓日期，不一定是同一天。
所以在落 Offer 的時候，這些日期已經需要清楚訂明。
12｜交樓 🔑
到了雙方約定的交樓日期，就正式可以收樓。
交樓前，經紀亦會協助雙方確認物業的交付狀況。
如果我代表買家，我會與買家確認物業是否按照交易協議的狀況交付；如果我代表賣家，亦會提前與賣家確認交樓前需要完成的事項。
例如：
- 約定包括的電器或物品是否仍然在單位內
- 賣家需要移走的物品是否已經搬走
- 物業狀況有沒有出現明顯改變
- 鎖匙及相關物品如何交收
確認一切後，就可以正式把鎖匙交到新業主手上。
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第一次在 Quebec 買樓，很多香港買家最擔心的，其實不是「搵唔搵到樓」，而是：
我不熟悉這裡的制度，會不會漏了甚麼？
所以我的工作不只是幫客人找物業。
由開始前了解市場、分析物業、準備 Offer，到 Offer Accepted 後的驗樓、文件、按揭及最後交樓，我希望客人在每一個階段都清楚知道：
現在發生甚麼、下一步要做甚麼，以及自己正在承擔甚麼風險。
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《香港人在魁省買樓全指南》
由買樓前準備、睇樓、驗樓、Condo 文件，到 Offer 及成交，一次過了解 Quebec 買樓需要注意的事項。